Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage, also der Verbund aller Eigentümer von Sondereigentum in einem Mehrfamilienhaus.

Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer innerhalb der WEG werden durch das Wohnungseigentumsgesetz, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Hausordnung sowie Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt.

Das Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) definiert Sondereigentum als „bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.“

Zum Sondereigentum zählen u.A. Bodenbeläge innerhalb der Wohnung, nicht tragende Wände in der Wohnung, Innentüren innerhalb der Wohnung, zur Wohnung gehörender Kellerraum sowie in sich abgeschlossene Tiefgaragenstellplätze.

Die zusätzlich zum Sondereigentum gehörenden Teile werden ebenfalls in der Teilungserklärung festgelegt.

Als Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Beispiele hierfür sind u.A. das Dach, Treppenhaus, die Gebäudehülle, Fenster sowie Haustüre, technische Anlagen wie Heizung, Lüftung und Aufzug.

Um hier Änderungen vornehmen zu können, bedarf es eines Beschlusses und / oder Rücksprache mit der Eigentümergemeinschaft / dem zuständigen Hausverwalter.

Die Regelungen in der Teilungserklärung sind ebenfalls zu beachten. Beispiele hierfür sind das Recht auf Anbringung von Markisen, Errichtung eines Gartenhäuschens mit qm-Angaben, die Regelungen zur Anbringung einer Satelittenantenne und Änderung der Terrassen- oder Balkonbeleuchtung.

Unter einem Miteigentumsanteil versteht man den Bruchteil des Eigentums, der am Gemeinschaftseigentum besteht. Die Miteigentumsanteile bemessen sich an der Wohnfläche und werden in der Teilungserklärung niedergeschrieben. Diese werden in der Regel zu 1000stel berechnet. Das Stimmrecht innerhalb der Eigentümergemeinschaft bemisst sich üblicherweise nach den Miteigentumsanteilen.

Die Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Es wird ebenfalls festgelegt, was Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum darstellt.
Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass für einzelne Wohnungen eigene Grundbucheinträge angelegt werden können, und wird vor dem Verkauf einzelner Wohneinheiten erstellt.

Inhalte der Teilungserklärung sind:

• Lage, Größe, Anzahl der Wohnungen
• Dazugehörige Pläne, Unterlagen (Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungspläne, Baubeschreibung)
• Dienstbarkeiten
• Vollmachten
• Miteigentumsanteile
• Gemeinschaftsordnung
• Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechte
• Angaben zum Stimmrecht und Eigentümerversammlung
• Aufteilung Kosten und Lasten

In der Regel wird für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eine Hausverwaltung bestellt.

Der Verwalter erfüllt die laufenden Aufgaben der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und kümmert sich um die Einziehung des Hausgelds sowie Bezahlung von Rechnungen. Weitere Aufgaben sind der Abschluss von Wartungs- und Dienstleistungsverträgen, die Beauftragung notwendiger Arbeiten, die Erstellung eines Wirtschaftsplans und Jahresabrechnung, die Vorbereitung, Durchführung sowie Nachbereitung der Eigentümerversammlung und die Führung des Beschlussbuches.

Als Wirtschaftsplan versteht man eine Aufstellung der Hausverwaltung über die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben für ein Kalenderjahr.  Der Wirtschaftsplan wird jährlich aufgestellt und durch die Eigentümergemeinschaft im Zuge der Eigentümerversammlung beschlossen.

Die Jahresabrechnung wird durch die Hausverwaltung auf Grundlage der monatlichen Einnahmen und Ausgaben erstellt und an die Eigentümer übermittelt. Diese wird im Zuge der Eigentümerversammlung zu Beschluss gestellt.

Es findet mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung statt, welche üblicherweise durch die Hausverwaltung einberufen wird. Die Einladung mit den dazugehörigen Tagesordnungspunkten wird über die Hausverwaltung an die Eigentümer übermittelt. Im Zuge der Eigentümerversammlung werden notwendige Punkte (Tagesordnungspunkte) beschlossen. Beispiele hierfür sind die Genehmigung des Wirtschaftsplanes sowie der Jahresabrechnung, Vertragsabschlüsse, Wählen eines Verwaltungsbeirates und Renovierungen.